Montage SCI + SAS, simulations de dette sur 36 configurations (taux × durée × apport), schéma juridique et calendrier d'exécution 2026–2027. Tous les documents sont accessibles librement.
Le plan de financement distingue strictement l'acquisition immobilière (SCI) de l'exploitation opérationnelle (SAS). Cette séparation protège le patrimoine et aligne les intérêts de chaque partie prenante.
Les montants et hypothèses présentés constituent un exemple indicatif destiné à illustrer une structure d'investissement type. Ils ne constituent pas une offre financière ou un conseil en investissement. Tout scénario définitif sera établi avec les partenaires financiers et juridiques du projet.
Chaque tableau croise taux et durée pour un niveau d'apport donné. La colonne « CA seuil » est le chiffre d'affaires hôtelier annuel minimum pour que le loyer SCI (15 % du CA) couvre 110 % de l'annuité SCI (charges incluses).
SCI emprunte (valeur immo − apport SCI). SAS emprunte 700 000 € (70 % des 1 M€ d'exploitation). Loyer SCI = 15 % du CA annuel HT de la SAS. CA seuil = annuité SCI × 1,10 / 0,15. Taux fixes amortissables, mensualités constantes. Ces chiffres sont illustratifs — un financement réel sera négocié avec les établissements bancaires.
Apport SCI : 267 000 € (13,3 %) · Emprunt SCI : 1 733 000 € · Emprunt SAS : 700 000 €
| Taux | Durée | Annuité SCI / mois | + SAS / mois | Total / mois | Total / an | CA seuil / an |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,0 % | 15 ans | 11 968 € | + 4 834 € | 16 802 € | 201 624 € | 1 053 165 € |
| 3,0 % | 20 ans | 9 611 € | + 3 882 € | 13 493 € | 161 916 € | 845 784 € |
| 3,0 % | 25 ans | 8 218 € | + 3 320 € | 11 538 € | 138 456 € | 723 191 € |
| 3,5 % | 15 ans | 12 389 € | + 5 004 € | 17 393 € | 208 716 € | 1 090 224 € |
| 3,5 % | 20 ans | 10 051 € | + 4 059 € | 14 110 € | 169 320 € | 884 462 € |
| 3,5 % | 25 ans | 8 676 € | + 3 504 € | 12 180 € | 146 160 € | 763 471 € |
| 4,0 % | 15 ans | 12 819 € | + 5 178 € | 17 997 € | 215 964 € | 1 128 054 € |
| 4,0 % | 20 ans | 10 502 € | + 4 242 € | 14 744 € | 176 928 € | 924 144 € |
| 4,0 % | 25 ans | 9 147 € | + 3 695 € | 12 842 € | 154 104 € | 804 972 € |
★ Configuration optimale (vert) : taux 3 % / 25 ans → CA seuil 723 K€, compatible avec un hôtel 20 chambres à RevPAR 100 € en plein exercice. Le loyer annuel SCI serait de ~108 K€ (15 % × 720 K€ CA).
Apport SCI : 400 000 € (20 %) · Emprunt SCI : 1 600 000 € · Emprunt SAS : 700 000 €
| Taux | Durée | Annuité SCI / mois | + SAS / mois | Total / mois | Total / an | CA seuil / an |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,0 % | 15 ans | 11 049 € | + 4 834 € | 15 883 € | 190 596 € | 972 339 € |
| 3,0 % | 20 ans | 8 874 € | + 3 882 € | 12 756 € | 153 072 € | 780 873 € |
| 3,0 % | 25 ans | 7 587 € | + 3 320 € | 10 907 € | 130 884 € | 667 690 € |
| 3,5 % | 15 ans | 11 438 € | + 5 004 € | 16 442 € | 197 304 € | 1 006 555 € |
| 3,5 % | 20 ans | 9 279 € | + 4 059 € | 13 338 € | 160 056 € | 816 583 € |
| 3,5 % | 25 ans | 8 010 € | + 3 504 € | 11 514 € | 138 168 € | 704 878 € |
| 4,0 % | 15 ans | 11 835 € | + 5 178 € | 17 013 € | 204 156 € | 1 041 481 € |
| 4,0 % | 20 ans | 9 696 € | + 4 242 € | 13 938 € | 167 256 € | 853 220 € |
| 4,0 % | 25 ans | 8 445 € | + 3 695 € | 12 140 € | 145 680 € | 743 194 € |
Scénario central du dossier. Apport 20 % = 400 K€ sur les murs (2 M€). Configuration 3 % / 25 ans → 10 907 €/mois tout compris, CA seuil 668 K€ — atteignable dès la première saison complète.
Apport SCI : 600 000 € (30 %) · Emprunt SCI : 1 400 000 € · Emprunt SAS : 700 000 €
| Taux | Durée | Annuité SCI / mois | + SAS / mois | Total / mois | Total / an | CA seuil / an |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,0 % | 15 ans | 9 668 € | + 4 834 € | 14 502 € | 174 024 € | 850 797 € |
| 3,0 % | 20 ans | 7 764 € | + 3 882 € | 11 646 € | 139 752 € | 683 264 € |
| 3,0 % | 25 ans | 6 639 € | + 3 320 € | 9 959 € | 119 508 € | 584 228 € |
| 3,5 % | 15 ans | 10 008 € | + 5 004 € | 15 012 € | 180 144 € | 880 735 € |
| 3,5 % | 20 ans | 8 119 € | + 4 059 € | 12 178 € | 146 136 € | 714 510 € |
| 3,5 % | 25 ans | 7 009 € | + 3 504 € | 10 513 € | 126 156 € | 616 768 € |
| 4,0 % | 15 ans | 10 356 € | + 5 178 € | 15 534 € | 186 408 € | 911 296 € |
| 4,0 % | 20 ans | 8 484 € | + 4 242 € | 12 726 € | 152 712 € | 746 568 € |
| 4,0 % | 25 ans | 7 390 € | + 3 695 € | 11 085 € | 133 020 € | 650 295 € |
Avec 30 % d'apport sur les murs, tous les CA seuils passent sous 900 K€ — zone confortable pour un établissement 3–4★ bien positionné sur la côte ouest.
Apport SCI : 833 000 € (41,7 %) · Emprunt SCI : 1 167 000 € · Emprunt SAS : 700 000 €
| Taux | Durée | Annuité SCI / mois | + SAS / mois | Total / mois | Total / an | CA seuil / an |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,0 % | 15 ans | 8 059 € | + 4 834 € | 12 893 € | 154 716 € | 709 200 € |
| 3,0 % | 20 ans | 6 472 € | + 3 882 € | 10 354 € | 124 248 € | 569 550 € |
| 3,0 % | 25 ans | 5 534 € | + 3 320 € | 8 854 € | 106 248 € | 486 996 € |
| 3,5 % | 15 ans | 8 343 € | + 5 004 € | 13 347 € | 160 164 € | 734 156 € |
| 3,5 % | 20 ans | 6 768 € | + 4 059 € | 10 827 € | 129 924 € | 595 595 € |
| 3,5 % | 25 ans | 5 842 € | + 3 504 € | 9 346 € | 112 152 € | 514 120 € |
| 4,0 % | 15 ans | 8 632 € | + 5 178 € | 13 810 € | 165 720 € | 759 630 € |
| 4,0 % | 20 ans | 7 072 € | + 4 242 € | 11 314 € | 135 768 € | 622 318 € |
| 4,0 % | 25 ans | 6 160 € | + 3 695 € | 9 855 € | 118 260 € | 542 067 € |
Scénario fort apport : tous les CA seuils passent sous 760 K€, y compris au taux le plus élevé. Configuration 3 % / 25 ans → 487 K€ de CA seuil — réalisable pour un établissement de 15 chambres à taux d'occupation 65 %.
La séparation entre la société civile immobilière (murs) et la société par actions simplifiée (exploitation) est un schéma éprouvé dans l'hôtellerie indépendante. Elle optimise la fiscalité, limite le risque et facilite les transmissions.
Détient les murs, reçoit les loyers de la SAS, protège le patrimoine immobilier de l'activité opérationnelle. Peut être soumise à l'IS ou rester translucide fiscalement.
Porte le fonds de commerce hôtelier et l'activité opérationnelle quotidienne. Verse un loyer à la SCI indexé sur son chiffre d'affaires et rémunère les actionnaires par dividendes ou salaires.
La SAS verse à la SCI un loyer annuel équivalent à 15 % de son chiffre d'affaires HT. Ce mécanisme d'indexation aligne les intérêts : si l'hôtel performe, les deux structures en bénéficient. En cas de crise, le loyer se réduit proportionnellement, limitant le risque de décrochage de la SCI.
Ce schéma est présenté à titre informatif. La structure définitive sera établie avec un avocat spécialisé en droit des sociétés et un expert-comptable. La qualification fiscale (IS, IR, TVA) dépendra du choix d'option et de la nature de l'exploitation.
Déploiement en six phases, de la structuration juridique à la clôture du premier exercice complet — avec jalons de reporting pour les investisseurs à chaque étape.
L'ensemble des pièces documentaires est accessible librement — aucun accès protégé, aucun formulaire requis pour les documents publics.
Ce dossier est accessible à tout interlocuteur souhaitant comprendre la dynamique du marché hôtelier atlantique ou explorer les modalités d'un partenariat — investisseur SCI, investisseur SAS, opérateur, intermédiaire ou expert sectoriel.
* Exemple indicatif — ne constitue pas une offre financière.